El caso de Constantinopla
Xavier Laumain, Angela López Sabater, Francesc Sánchez
Resumen:
El mundo romano vio desarrollarse una sociedad fuertemente
urbana. El crecimiento de los núcleos de población, con Roma a su frente,
exigía una organización de infraestructuras suficientes para responder a las
necesidades de una población cada vez más numerosa. Con el desarrollo de la Urbs, su atractivo y su posición de
centro del “mundo civilizado” provocó importantes migraciones que participaban
a la cada vez mayor carencia de alojamiento. El espacio limitado del recinto de
la ciudad generó la necesidad de buscar solventar la falta de suelo con la
construcción en vertical, de edificios cada vez más altos. Para limitar los
abusos, y los riesgos, el legislador romano tuvo la preocupación, de forma muy
temprana, de tener en consideración estas condiciones. Esta evolución
histórica, durante varios siglos, se vio recogida en la Legislación de Zenón,
heredera de la experiencia anterior, aplicada al caso concreto de
Constantinopla, la nueva ciudad de referencia del Imperio. El análisis de dicho
código nos permite acercarnos tanto a la historia legal en el mundo romano en
general, como a la situación de la capital de Imperio de Oriente en particular.
- Introducción
La sociedad romana se caracteriza por ser eminentemente
urbana. En sus aglomeraciones trasciende la relevancia de la planificación y
del orden. A su vez, aparece claramente en ella la importancia de los espacios
públicos, la preocupación por las infraestructuras – redes públicas de
abastecimiento de agua, de desagüe, red de carreteras, pavimentación de calles,
etc. – y los servicios públicos – termas, teatros y anfiteatros, bibliotecas,
etc. –, demostrando la profunda voluntad de generar espacios comunes de vida,
de agruparse en comunidades estructuradas tanto a nivel social como
urbanístico. Si bien existían edificios diseminados en el territorio, esto
solían responder a necesidades concretas, vinculadas con grandes propiedades
agrícolas, vías de comunicación o espacios religiosos.
Este convencimiento de la urbanidad como signo de
desarrollo, demostrado a través de sus realizaciones, se confirma en la actitud
despreciativa que tienen los Romanos frente a otros pueblos que viven de forma
“primitiva”, considerándoles como bárbaros, como puede ser el caso de los
Germanos (1), o de los Galos. Sus
aldeas, generalmente de pequeño tamaño y aisladas, estaban constituidas de
construcciones de tipo cabaña, como lo que se conoció en tiempos remotos (2).
Si bien la organización de las ciudades,
independientemente de su tamaño, era estricta y densa, existen casos
paradigmáticos del carácter urbano de los romanos, como pueden ser
Constantinopla o la misma Roma. Esta última llegó a contar con un millón de almas.
Durante toda su historia, la demanda constante de vivienda, debido al atractivo
de la Urbs por su carácter de centro
del mundo romano, proporcionó una situación de tensión urbanística (3), cuyos efectos se
recogen de forma insistente en lo textos clásicos (4).
Esta necesidad de dar cobijo a una multitud cada vez mayor
de habitantes generó a su vez un fenómeno de especulación inmobiliaria sin
precedente. La actividad en torno a la compra de solares o edificios, con el
fin de construir nuevos inmuebles y sacar un aprovechamiento económico óptimo
de la operación, propició la construcción de edificios cada vez más altos,
destinados al alquiler de cenaculae (5)
o de domus. Dichos inmuebles se
solían construir de forma rápida y barata, conllevando una mediocre calidad de
ejecución – junto con un descuido del mantenimiento por parte de los
propietarios (6)
– y por consecuente grandes riesgos de derrumbes o incendios.
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| Casa de Diana en Ostia |
Paradójicamente, debemos alejarnos de la visión que nos
pueden transmitir erróneamente estas condiciones, y admitir que estos inmuebles
no sólo eran para gente pobre o humilde. De hecho, los más pobres no podían
tener acceso a estas viviendas, cuyos precios requerían a menudo tener ingresos
mínimos de los que gran parte de la población no disponía. Los más
desafortunados no podían ni siquiera acceder a apartamentos, aunque fuesen
insalubres. Tampoco el valor de los pisos era homogéneo. Así, en un mismo edificio, era normal que
se superpusieran – en el sentido literal
de la palabra – distintas capas sociales, cada vez más humildes conforme se
subía en altura, quedando el espacio de la cambra para los inquilinos más
pobres.
Si nos fijamos pues en los textos clásicos, en la
bibliografía científica contemporánea, y en testimonios como la Forma Vrbis Romae, no cabe duda de que
Roma fuese una ciudad densamente edificada y poblada, donde existía una carrera
hacia las alturas por falta de espacio y necesidad de alojamiento, urbanismo
vertical que a su vez generaba numerosos peligros. Por esta razón, los Romanos
tuvieron que legislar, ya de forma temprana, sobre la forma de construcción, la
altura edificable máxima y las servidumbres que debían afectar a los edificios,
con tal de garantizar seguridad para los habitantes y viabilidad urbanística.
- Sinopsis sobre normativa de la construcción en el mundo romano
En una primera aproximación al tema podemos decir que el
concepto de urbanismo, tal como lo entendemos hoy en día, es decir como una
función pública compuesta por un conjunto de conocimientos, normas y técnicas
destinadas a la ordenación, desarrollo y organización de la ciudad (urbs), no existía propiamente en el Derecho Romano, y
lo más parecido a nuestras actuales normas urbanísticas lo podemos encontrar en
las instituciones de derecho privado correspondientes a las limitaciones de la
propiedad y a las relaciones de vecindad. Sin embargo, ciertas imposiciones que
la legislación establece a favor del Estado, nos acercan bastante a la
concepción moderna del derecho público, en una compleja mezcla de conceptos
privados y públicos Para diferenciarlo nos tenemos que fijar en el estudio de
cada norma, si esta puede ser derogada, por acuerdo privado entre los
propietarios, o no.
En cualquier caso, en el conjunto de normas que hoy
llamaríamos urbanísticas, se pueden distinguir tres grandes grupos de
regulaciones:
1) La distancia entre los
edificios,
2) La altura máxima permitida
3) La conservación y reparación de
los edificios.
Vale la pena aclarar que, aunque las diferentes normas del
Derecho Romano que tratan sobre estos temas no diferencian entre domus y insulae, consideramos, por el propio contenido de la materia que
regula que básicamente siempre se está refiriendo a la regulación de los
edificios de varias plantas, es decir, a las insulae.
Efectuando un rápido análisis de la normativa sobre
limitaciones y relaciones de vecindad a través de cada una de las épocas de la
civilización romana, podríamos decir que en la época arcaica donde las viviendas clásicas debían de ser de una
planta, la ley de las XII Tablas estableció la obligación de mantener un
espació entre los distintos edificios, el ambitus,
donde no se podía edificar, pero que con el aumento de la población, y
especialmente con la aparición de un nuevo tipo de edificación, de tres o
cuatro plantas, las insulae, fue
siendo ocupado y, a partir de este momento las regulaciones entre los predios
vecinos se realizó en base a las limitaciones que mutuamente se imponían los
propios propietarios (luces, vistas) y que el Derecho Romano tan bien supo
regular en lo que se denominó iura
praediorum urbanorum.
Poco se conoce de la época republicana, si bien hay referencias que bajo el consulado de
Rutilio Rufo, en el año 105 a.C., se reguló sobre a forma de los edificios.
Avanzando un poco en la regulación urbanística en la época
del principado se regulo básicamente,
mediante senadoconsultos, la prohibición de demoler edificios para comerciar
con sus materiales, si bien hemos de llegar hasta Augusto para ver una primera
regulación sobre la altura de los edificios en la Lex Iulia de modo aedificiorum urbis donde se estableció una altura
máxima de setenta pies (20,65 m).
También el emperador Nerón, y debido al gran incendio del
año 64 d.C., regulo aspectos urbanísticos y en especial redujo la altura máxima
de los edificios sin que sepamos exactamente cual fue esta nueva altura;
también realizó un plan regulador de Roma y estableció normas sobre la anchura
de las calles. Fue quizás el primer emperador urbanista de Roma.
Posteriormente, el emperador Trajano también se preocupó
de las normas urbanísticas aplicables a Roma y redujo a sesenta pies la altura
de los edificios.
En la época del imperio
distintos emperadores se cuidan de regular determinados aspectos
urbanísticos que afectan a los distintos municipios, pero hemos de llegar a la Constitución de Zenón para encontrar una
verdadera regulación integral de las normas urbanísticas, estableciéndose la
distancia entre edificios y la altura; la distancia se establece en doce pies,
si bien la altura es libre, siempre que no se perjudique la vista al mar del
propietario ante el que se construye, aunque hay limitaciones a este derecho,
siempre que se trate de reconstruir un edificio destruido por un incendio.
También se regula la posibilidad de construir edificios con una altura de cien
pies, aunque se interponga ante edificios con vistas al mar, siempre que se respete
otra distancia de cien pies.
Finalmente, en el año 531 Justiniano hace esta regulación
de Zenón, extensiva a todo el Imperio, pudiéndose decir que por primera vez hay
una legislación integral sobre normativa urbanística.
- Normas y situaciones especificas a los edificios de gran altura
Cuando se habla de inmuebles de viviendas de varias
plantas – las comúnmente llamadas insulae (7) – solemos pensar en
edificios de Ostia, de los cuales la Casa de Diana es el más representativo.
Sin embargo esta arquitectura de fábrica de ladrillos – opus testaceum – no es la utilizada en la Urbs, donde el número de plantas de la FVR, o los testimonios de
los autores clásicos hacen referencias a construcciones mucho más altas que las
presentes en esta ciudad costera, seguramente realizados a menudo en opus craticium, el entramado de madera,
tan criticado por Vitruvio (8).
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| Recreación insulae romana |
En efecto, y como comentamos anteriormente, la aparición
de edificios de gran altura en Roma, construidos con técnicas baratas, supuso a
su vez la existencia de importantes riesgos, propios de este tipo de
construcciones. Las medidas adoptadas por muchos emperadores, con el objetivo
de reducirles, fueron de varias índoles, desde la legislación propiamente
constructiva, pasando por normas de carácter urbanístico, hasta la creación de
servicios de vigilancia y protección. Uno de los puntos fundamentales, y
abordado de forma reiterada, es la voluntad de reducir la altura edificable.
Un hecho muy llamativo es la continua necesidad de
insistir en esta limitación, prueba clara de que esta norma no se respetaba, y
a su vez de la importancia de la necesidad de crear alojamiento tanto como del
arraigamiento de las practicas de negocios lucrativos entorno a esta actividad.
La altura fue pues una preocupación constante. Desde el
principio de la República, hasta el final del Imperio, se sucedieron normas
intentando limitarla, aunque sin éxito. La mejor prueba de ello es justamente
esta necesidad de volver a recordar continuamente las normas de regulación,
demostrando que no se respetaban. Éste, por otro lado, no es un hecho exclusivo
de la Antigüedad, sino que pervivirá durante la Edad Media, y en el caso del
entramado de madera, incluso en los siglos XVIII y XIX (9).
La relevancia del conocimiento de las alturas de los
edificios se hace patente en la producción de planos de ciudades, como la Forma Vrbis Romae, donde viene reflejado
con exactitud la trama urbana, el tipo de edificios presentes, pero también el
número de plantas. Esta última información viene reflejada según códigos
gráficos puestos en cada uno de los inmuebles que poseen más de una planta. Si
bien la interpretación de estos signos todavía es objeto de debate para
averiguar su sistema exacto de numeración, y también su uso inicial, la imagen
que nos deja es sin lugar a duda la de una ciudad – Roma – cuyos edificios
tenían alturas considerables, llegando a siete u ocho niveles en algunos casos.
Estos signos muestran la voluntad de conocer no tanto la
altura como dato numérico, sino el número de plantas. Por ello podemos
relacionarlo más con la necesidad de determinar un número de viviendas o una
superficie. Ello nos lleva a la conclusión de un uso más vinculado a
preocupaciones relacionadas con un objetivo tributario que con una voluntad de
cumplimiento urbanístico, aflorando el carácter eminentemente socio-económico
de estas edificaciones, aspecto que no podemos abordar en profundidad aquí,
pero que constituye una potente línea dentro de nuestras investigaciones
entorno a estos edificios.
Con todo ello concluiremos este apartado recordando que, a
la vista de la evolución de la normativa específica a los edificios de gran
altura, aspectos como la puesta en obra de muros medianeros de mampostería,
debía resultar de gran complejidad en un entorno de edificios cuya totalidad, o
por lo menos cuya parte superior, debía encontrarse construida de opus craticium.
Además, la tendencia en rebajar progresivamente las alturas, hecho constante a
lo largo de los siglos, nos deja apreciar construcciones cuyo volumen no tiene
nada que envidiar a los edificios de vivienda actuales de nuestras ciudades
modernas, circunstancia todavía más admirable por la diferencia de
conocimientos técnicos, tanto en estructuras sobre rasante, como – y sobre todo
– en cimentaciones.
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| Moneda del Emperador Zenón |
- El caso de Constantinopla a través del Código de Zenón
Si la fisonomía de la Roma imperial se conoce por la gran
cantidad de escritos, testimonios y estudios al respecto, la situación es muy
distinta en el caso de Constantinopla. Esta diferencia se debe a dos factores
principales: no existe la profusión de fuentes como en el caso de la Ciudad
Eterna, probablemente porque no ha suscitado tanta curiosidad y admiración, y
tampoco ha sido tan innovadora y decisiva como su hermana mayor.
Conocemos las construcciones del periodo alto-imperial en
Constantinopla por interpretación del llamado Código de Zenón, legislación que
a su vez recoge en gran medida las leyes anteriores y la jurisprudencia, y
mediante la asimilación con Roma, una de las pocas ciudades cuyas
características generales debían ser comparables a las de la capital del
Imperio de Oriente.
Si relacionamos ambas urbes, podemos hacernos fácilmente
una imagen de lo que tuvo que ser Constantinopla. La veremos como una ciudad
muy activa, con numerosos edificios públicos, y también con densos barrios
compuestos por edificios de gran altura que albergaban la multitudinaria
población de la ciudad. Además, nos imaginaremos cómo dichos edificios iban
trepando por las laderas de las colinas, como en la capital de Occidente. Ahora
bien, ¿esta visión se correspondía con la realidad? La arqueología no nos
aporta la información suficiente ni para respaldar esta teoría, ni para
descartarla. Sin embargo, el código de Zenón sí nos habla de estos edificios,
aunque indirectamente, y no solamente en Constantinopla sino también en Roma,
si consideramos que se basa en una norma que refleja una situación urbanística
concreta.
El análisis del Código de Zenón, en principio de índole
legislativo, aporta sin embargo una amplia información en el ámbito
arquitectónico y urbanístico a quien tiene la curiosidad de profundizar en el
análisis del texto.
Zenón es un emperador de Oriente, que reinó en
Constantinopla entre los años 474-491, siendo una de sus aportaciones más
importantes, y por la que es reconocido hoy en día, la promulgación de una constitución que bajo el nombre de “De
aedificiis privatis”, redactada en griego a finales del siglo V (10), regulaba
de una forma integral las normas de edificación y urbanísticas de
Constantinopla.
Como ya hemos avanzado anteriormente, la regulación de
normas urbanísticas que efectúa Zenón, afectan a tres grandes ámbitos: la
distancia entre los edificios; la altura máxima permitida; y la conservación y
reparación de los edificios.
Como es de costumbre en el derecho romano antiguo, los
sucesivos mandatarios recogen la legislación de sus predecesores, aportando sus
modificaciones o ampliaciones personales. Así, la Constitución de Zenón se basa
ampliamente en el Codex Theodosianus
(año 438) del emperador Teodosio II, que a su vez plasma reglas y costumbres
heredadas de épocas anteriores. Y, posteriormente, el emperador Justiniano, con
la promulgación del Codex Iuris Civilis,
en el año 529 (11),
incorpora definitivamente la Constitución de Zenón al derecho vigente y la hace
extensiva a todo el imperio romano (C.8,10,13). Existe una cierta continuidad
que nos permite disponer de una visibilidad así como de una lectura a largo
plazo, proporcionando elementos muy valiosos para un análisis de la evolución
de la construcción y del urbanismo durante la época romana.
Al iniciar el análisis la legislación zenoniana, respecto
a la altura de los edificios, lo primero que hemos de destacar es la relación
que hay siempre entre la distancia entre propiedades y la que altura que se
puede realizar. Esta previsión es absolutamente “moderna” ya que hoy en día la
mayoría de planeamientos urbanísticos tienden a establecer esta relación entre
amplitud de las calles, altura máxima de edificios y plantas que se pueden
construir. Veamos cada supuesto:
a) El primero de los preceptos estudiados, es el C.8,10,12,2 establece:
“Mas
como dice nuestra constitución, que el que ha de edificar debe dejar entre la
suya y la casa del vecino el espacio de doce pies, y añade “sobre poco más o
menos”, lo que da ciertamente la mayor seguridad, (porque lo ambiguo no es
adecuado para quitar duda), claramente mandamos que haya entre una casa y otra
casa doce pies intermedios, que comiencen desde el edificio levantado sobre los
cimientos y se conserven hasta el remate de la altura. Y al que observe esto en
lo sucesivo séale lícito levantar una casa hasta la altura que quiera, y abrir
ventanas, tanto las que llaman de vistas, como las de luz conforme a nuestra
sacra legislación, ora quiera edificar una nueva casa, ora renovar la antigua,
ora reconstruir la consumida por un incendio. Pero no le es lícito quitar por
virtud de este espacio la vista al mar directa y sin estorbo del vecino desde
cualquier parte de la casa, vista que el vecino tiene estando de pie, o aun
sentado dentro de su casa, sin volverse a un lado y hacer fuerza al mirar para
ver el mar. Porque en cuanto a los huertos y árboles, ni en la anterior
legislación se comprendió cosa alguna, ni se añadirá en la presente; pues no
conviene que el sitio tenga servidumbre de esta naturaleza.”
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| Detalle de la Forma Vrbis Romae |
Que recogiendo anteriores normativas (del anterior
emperador León) y con el fin de suprimir posibles ambigüedades que se daban en
dicha legislación, se regula y confirma que
la distancia mínima que debe dejarse entre edificios es de doce pies
(3,552 m), si bien más adelante se establecen algunas excepciones que
analizaremos detenidamente.
A partir de esta manifestación, Zenón establece una
primera norma general respecto a la altura del edificio que es que, mientras se
respeten los doce pies de distancia, no habrá limite en la elevación del
edificio. Por tanto queda derogada, si la había, cualquier medida establecida
por anteriores emperadores (Augusto, Nerón, Trajano).
A partir de esta norma general, sin embargo, se establecen
unas excepciones y que tienen mucho a ver con la propia configuración de la
ciudad de Constantinopla y su apertura al mar, ya que se regula que si con la
nueva construcción se limitan las vistas al mar de un edifico preexistente, la
altura quedará limitada a aquella que permita seguir disfrutando al vecino de
dichas vistas en las mismas condiciones que lo venía realizando, es decir si
estando de pie o estando sentado podía disfrutar de la panorámica del mar, esta
será la altura máxima que se podrá edificar.
Ahora bien, esta limitación solo afecta cuando se impidan
las vistas al mar, ya que si son a huertos y sus árboles, no habrá límite de
altura siempre que se respete la distancia de doce pies.
b) Un segundo apartado de la constitución, controvertido por la doctrina en cuanto a su
interpretación, es el regulado en el C.8,10,12,3,
que nos dice:
“Mas a nadie que edifica una casa, mediante un
callejón o una calle más ancha de doce pies, le sea lícito por esta causa
quitar parte de la calle o del callejón y aplicarla a su edificio. Porque no
hemos fijado que sea de doce pies el espacio entre las casas para que se
lesione lo que es de la república y se les asignen a los que edifican, sino
para que no sean más estrechos los espacios entre las casas, y se tenga más
amplio, tal cual es, si verdaderamente es más amplio, sin que permitamos que
sea disminuido, de suerte que se le conserven a la ciudad sus derechos. Mas si
un edificio viejo era tal por su antigua forma, que sea más angosto de doce
pies el espacio entre una y otra casa, no sea lícito, prescindiendo de la
antigua forma, o levantar el edificio o abrir ventanas, si no hubiera por medio
diez pies. Porque entonces el que edifica no podrá ciertamente abrir ventanas a
vistas, según se ha dicho, que antes no existieren, y abrirá la de luz seis
pies, y eludir la ley. Porque si esto fuera lícito, las de luz servirían a su
vez por causa del falso suelo para los usos de las vistas y perjudicarían al
vecino; lo que prohibimos que se haga, pero sin que de ningún modo quitemos el
auxilio que por pactos o estipulaciones les competa a lo que edifican, si alguno
de tal naturaleza les favoreciese por completo.”
En la primera parte del precepto, que no atañe
directamente al tema que tratamos, de las alturas de los edificios, per vale la
pena mencionarlo para comprobar el detalle en la regulación de la constitución, regula también la
edificación en calles de anchura superiores a doce pies, prohibiendo
expresamente que el propietario afectado se apropie de la diferencia, ya que
esta es propiedad del Estado (de la república dice) y por tanto el resultado
habrá de ser, en cualquier caso, una calle aun de mayor amplitud, pero en
ningún supuesto se lo puede apropiar el propietario del fundo, ya que los doce
pies es una distancia mínima.
Entrando en el segunda parte de la norma, que trata
propiamente de la altura de los edificios y que se constituye como una nueva
excepción a la regla general ya expuesta, y siguiendo a Belén Malavé Osuna (12),
interpreta la autora que el propietario
de un edificio construido con anterioridad a la entrada en vigor de la ley,
podría levantar el edificio hasta la altura que deseara, o abrir toda clase de
ventanas, de luces o vistas, siempre que la distancia intermedia aunque
inferior a doce pies, fuese al menos de diez pies.
Es decir, que después de haberse regulado con detalle que
la altura del edificio no tenía más límite que la voluntad del propietario a
condición que se respetasen los doce pies intermedios y no se obstaculizara la
visión al mar de los edificios que ya disfrutaban de ella, a continuación se
nos dice de forma literal que si estamos ante edificios ya existentes, que
deban reconstruirse, aunque impidan la visión al mar, se podrá realizar a la
altura que se desee mientras se respete un mínimo de diez pies.
Sugiere Malavé,
que puede tratarse de un problema de alteración de signos de puntuación del
texto, y lo que efectivamente se estaría haciendo sería establecer excepciones,
pero solo en cuanto a la posibilidad de abrir únicamente ventanas de vistas o
de luces.
Sin embargo, lo cierto es que de una interpretación
literal del texto original, lo que se desprende es que se está regulando una
segunda excepción a la norma general (la primera era impedir las vistas al
mar) cuando se trate de reconstruir
edificios ya existentes, que podrá hacerse en las mismas condiciones que ya
tenían el anterior, y por tanto sin límites
de altura
c) Finalmente, una tercera excepción a la norma general
nos la encontramos en C.8,10,12,4 que
establece:
“Además,
como la ley anterior sanciona que sea lícito levantar hasta la altura de cien
pies las casas consumidas antes por un incendio, aunque otro sea lesionado
respecto a la vista del mar, quitando también esta ambigüedad mandamos que esto
mismo valga así cuanto a las casas quemadas, si ya se reedifican, como respecto
a las que antes ciertamente no existieron, pero ahora se construyen, y también
en cuanto a las que verdaderamente nada sufrieron por incendio, pero por vejez
o por otra causa cayeron en ruina, de suerte que al edificarse toda casa haya
el intervalo de cien pies a los lugares circunyacentes, y se haga el edificio
sin prohibición, aunque se estorbe la vista al mar a casa que pertenezca a
otro. Mas cuando se ve solamente desde las cocinas, o desde las que se llaman
letrinas, o desde lugares escusados o desde escaleras, o desde pasadizos
solamente útiles para pasar, o desde las que muchos llaman galerías, sea lícito
estorbar la vista al mar, aunque uno quiera edificar dentro de los cien pies,
con tal que haya doce pies intermedios. Pero mandamos que se observe esto,
cuando no media ningún pacto, que permita edificar, y que los que edifican en
virtud de pacto hecho con el vecino estén a lo convenido. Porque entonces, aun
no habiéndose guardado el espacio intermedio, permitimos levantar los edificios
con arreglo a lo pactado, aunque los que contrataron, o lo que en las casas de
estos sucedieron, sean perjudicados respecto a la vista del mar, puesto que no
es conveniente que por leyes generales se quiten derechos, que competen en
virtud de pactos.”
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| Mosaico de Mastaba (Jordania) |
Dispone el precepto que se permitirá construir un edificio,
aunque obstaculice las vistas al mar, siempre que el nuevo edificio tenga una
altura como máximo de cien pies (29,6 m) y se respete una distancia mínima de
cien pies a los edificios más próximos.
Ya para acabar, con las excepciones que se establecen a la
norma general, se establece una de nueva, y es que si se entorpecen las vistas
al mar desde espacios auxiliares del edificio como cocinas, letrinas, pasillos
de paseo, galerías, etc, entonces también se podrá edificar dentro de la
distancia de los cien pies, respetando siempre el mínimo de los doce pies.
Como ya hemos apuntado anteriormente, y así se recoge en
las normas transcritas, como estamos ante un régimen privado de limitaciones y
servidumbres, por acuerdo privado podrá modificarse, exceptuando la distancia
mínima de doce pies que entendemos es de orden público, y por tanto ligado a lo
que hoy consideraríamos derecho público.
- Conclusiones
Roma y Constantinopla no sólo compartían el título de
Capital del Imperio romano, sino que presentaban un gran parecido urbanístico.
La morfología de ambas ciudades contaba con una gran densidad de edificios de
viviendas, algunos de los cuales llegaban a ser verdaderos rascacielos de la
época. Las evidentes ventajas que ofrecían tales gigantes, generando un elevado
número de viviendas, comportaban al mismo tiempo riesgos – de derrumbes e
incendios – y molestias – falta de luz y ventilación en las calles, sobrepoblación y promiscuidad – no sólo para
sus moradores sino también para el conjunto de los ciudadanos. Si bien la
legislación romana tuvo siempre sumo cuidado en enmarcar los temas de
servidumbres, el código de Zenón constituye un paradigma en cuanto a
preocupaciones de mantener una de las más relevantes, la vinculada a las
vistas, llegando a ser un criterio base de regulación de la altura edificable.
Las regulaciones que impone Zenón para la ciudad de
Constantinopla – aplicables también en el resto de territorios – muestra ante
todo la voluntad del emperador de controlar la construcción y el urbanismo,
tanto para asegurar los derechos de los propietarios, como la convivencia,
manteniendo condiciones aceptables de vida en la ciudad. Esta preocupación de
una organización racional y planificada, típica de los Romanos (13), se aleja de las
prácticas autóctonas, demostrando el cambio cultural que se opera. No se sabe,
sin embargo, si se define otro elemento primordial de los planeamientos
actuales, la alineación; o si, por lo contrario, se aceptan los solares
existentes como suelo edificable al que le será aplicado la norma dictada. Esta
duda conlleva la lógica pregunta sobre la situación de los edificios
construidos en zonas de ampliación de la ciudad, pero dejaremos esta incógnita
como fuente de inspiración para futuras investigaciones.
Lo cierto es que, con esta promulgación legislativa,
Constantinopla se posiciona como la referencia de las prácticas urbanísticas
que se deben seguir en el Imperio a partir del año ... Poco le queda para
asimilarse a la legislación actual – alineación, características estéticas y
aprovechamiento, aunque este último se deduce del espacio y la altura, dos
condiciones ya presentes con esta Constitución – demostrando la modernidad de
las medidas adoptadas. Recordemos también que la caída del Imperio es próxima,
y que desde este momento todo el espacio del antiguo territorio romano conocerá
varios siglos de retroceso en todos los ámbitos, incluso legal, arquitectónico
y urbanístico, aunque debemos matizar puntualizando que dicho fenómeno fue
menos pronunciado en las zonas orientales.
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| Constantinopla |
REFERENCIAS
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Paris.
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l’Empire, Hachette, Paris.
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Atelier National de Reproduction des Thèses, Lille.
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Fernández Vega, P.-E. 1999. La casa romana, Akal, Madrid.
Homo, L. 1951. Rome impériale et l’urbanisme dans l’antiquité,
Albin Michel, Paris.
Malavé Osuna, B. 2000. Legislación Urbanística en la Roma Imperial. A
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et habitat urbain dans l’Empire romain. Recherches sur les rapports entre le
droit et la construction privée du siècle d’Auguste au siècle de Justinien, Institut
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Storey, G.-R. 2003. “The “Skyscrapers” of the ancient roman world”,
Latomus: revue d’études latines, Vol.
62, Nº. 1, pp 3-26.
1. La idea de arquitectura "subdesarrollada", símbolo de un pueblo socialmente inferior, se ve especialmente bien reflejada en los escritos de autotes como Tácito (Germania, XVI). El arquitecto Vitruvio, en su libro I De Architectura, se basa -con toda seguridad- en estas construcciones bárbaras para describir las cabañas pre y protohistòricas.
2. Vitruvio, De
Architectura, Libro I
3. No cesa de crecer, y la realización de
templos, foros, espacios públicos y demás edificios de ocio, a costa de barrios
enteros de viviendas, agudizaba todavía más este fenómeno.
4. El ejemplo más claro de ello es,
en el año 456 a.C., la segregación y entrega por parte del Senado de
importantes espacios públicos del Aventino a la plebe, a propuesta del tribuno
Icilio, para la construcción de viviendas (Tite-Live, Histoire Romaine, III,
31; Denys d'Halicarnasse, Antiquités Romaines, X, 7).
5. Hasta los personajes más destacados de la
aristocracia participaban de este negocio, como por ejemplo el propio senador
Cicerón, que tenía un negocio de alquiler, como tabernae.
6. Marcial y Juvenal describen esta situación con
mucho sentimiento.
7. Aunque este vocablo es erróneo, o por lo menos
no corresponde con ninguna realidad material o constructiva contrastada.
8. Vitruvio (II, 8)
9. Ejemplos de la promulgación de estas
normativas se encuentran profusamente documentadas en las normas de edificación
de las ciudades europeas, como París, donde se insistió en alturas, orientación
de fachadas, separación entre edificios, o enlucidos exteriores.
10. “Constitución del príncipe es lo que el
emperador establece por decreto, por edicto o por epístola. Jamás se ha dudado
que tenga fuerza de ley, ya que el mismo emperador recibe el poder en virtud de
una ley” (Gayo.1.5).
11. El código se publicó con la constitución Summa rei publicae el 9 de abril del
529. Justiniano ordenó en el año 533 la redacción de una nueva edición (Codex repetitae praelectionis), que es
el que nos ha llegado y que fue publicada en diciembre del 534.
12. La regulación corresponde al punto C.8,10,12,
párrafos 2, 3 y 4.
13. Los griegos hicieron planificaciones, así como
diversas civilizaciones de Oriente Próximo, pero éstas se limitaron
generalmente a casos excepcionales o se quedaron en teorización del urbanismo
ideal. Hasta muy avanzada la época moderna, no se planificó de forma
“sistemática” – o por lo menos generalizada – la ciudad, tanto en caso de nuevos
núcleos urbanos, como de ampliación de
aglomeraciones ya consolidadas. Esta característica fue, en la
Antigüedad, exclusivo de los Romanos.